Den väntade prisnedgången på den svenska bostadsmarknaden lär inte likna den amerikanska utvecklingen. Välfärdssystemen minskar risken för kollaps.

Den senaste tiden har varningarna duggat tätt. Den genomsnittliga expertuppfattningen tycks vara att priserna på bostäder i Sverige kommer att falla med mellan 10 och 20 procent. Runtom i Europa hörs liknande tongångar. ”USA ligger före Europa i utvecklingsbanan, men nu kommer nedgången hit.”

Den amerikanska bostadsmarknaden befinner sig i djup kris. Huspriserna nådde sin topp för två år sedan, och under det senaste året har det gått brant utför. En undersökning, från Standard and Poor’s, visar en nedgång med över 15 procent sedan samma tid ifjol. I många storstäder är raset ännu större.

Sjunkande efterfrågan
En del av bakgrunden till USA:s kollaps påminner om europeiska villkor. Högre räntor och stramare långivning har gjort att efterfrågan sjunkit. Men den andra delen i förklaringen är utpräglat amerikansk. Antalet utmätningar har slagit nya rekord. Något som gjort att marknaden har svämmats över med bostäder som är till salu. Utbudet av fastigheter är nästan dubbelt det normala.

Bakom de många utmätningarna ligger främst två saker. Åren innan bubblan brast skedde omfattande kreditgivning till kunder som egentligen inte hade råd. Många av dessa lån var konstruerade så att de i grunden förutsatte ständigt stigande priser.

Bristande trygghet
Men kanske än viktigare är den bristande inkomsttryggheten i USA. Nära var tionde amerikan upplever numera att familjens inkomster halveras från ett år till ett annat. Dessa tvära kast i hushållskassan är ofta föranledda av arbetslöshet, sjukdom eller skilsmässa. Och när inkomsterna faller så kraftigt är det svårt att klara av huslånen. I det läget är försäljning eller utmätning av bostaden det enda som återstår.

Den spanske ekonomen Luis Diaz-Serrano har forskat kring hur inkomstsvängningar, eller inkomstvolatilitet som det heter på ekonomspråk, påverkar även den europeiska bostadsmarknaden. Han visar ett tydligt samband mellan kraftiga svängningar i hushållens inkomster och svårigheter att klara bostadslånen. Men han konstaterar att hushåll i norra Europas välfärdsstater har mer stabila inkomster än familjer i Storbritannien och länderna kring Medelhavet.

Övervärderat
Internationella valutafonden sa i våras att de svenska bopriserna låg 16 procent över vad som kunde motiveras utifrån hushållens inkomstutveckling och räntorna. I flera andra EU-länder är bostäderna ännu mer övervärderade. Chef-ekonomen på Swedbank, Cecilia Hermansson, tror vi kommer att få se en korrigering av priserna i Sverige och Europa.

– Inkomsttrygghet kan verka stabiliserande på bostadspriserna. Men tryggheten kan se olika ut, den behöver inte vara enbart i form av offentliga socialförsäkringssystem. Utan det kan också komma av att det är lätt att hitta ett nytt jobb om man förlorar sitt gamla, säger hon.

FAKTA: Lugnare bomarknad
De svenska bostadspriserna har börjat lugna ner sig. Enligt Mäklarstatistik gick bostadsrätterna ner med tre procent det senaste året. Även i Storstockholm har priserna minskat de senaste tre månaderna. Villapriserna har ökat med tre procent under det senaste året.

Anders Eld
Skicka ett e-postbrev till redaktionen