Det blev möjligt att vända en negativ utveckling i ett hårt slitet bostadsområde utanför Göteborg när en bredare samhällsekonomisk kalkyl tilläts styra i stället för företagsekonomiska kortsiktiga vinstintressen.

200 miljoner kronor i förlust för Gårdstensbostäder AB – och en vinst för samhället på minst 300 miljoner, kanske mer. Det blev resultatet av upprustningen av bostadsområdet Gårdsten i Göteborg, enligt en utvärdering från Tekniska Högskolans institution för fastighetsekonomi.

Socialt utsatt område
Det är en studie som ger upphov till åtskilliga tankar.

Gårdsten är ett hyreshusområde rätt långt utanför centrala Göteborg, byggt under miljonprogrammets dagar. Det hör till de stadsdelar som brukar beskrivas som socialt utsatta, med högre arbetslöshet, lägre inkomster, lägre utbildningsnivåer, högre ohälsotal och lägre skolresultat än genomsnittet för hela staden.

Vid 1990-talets mitt var bostäderna starkt nedslitna och en renovering nödvändig. Men kommunen bestämde sig för att kombinera själva ombyggnadsarbetena med ett antal andra åtgärder för att över huvud taget förbättra villkoren i stadsdelen.

En viktig del var att Gårdstensborna själva skulle kunna påverka projektet. Ett av resultaten blev att man satsade på stora gemensamhetslokaler, ett annat en skateboardramp, enligt särskilda önskemål från barn och ungdomar. Ett tredje var en satsning på billiga ungdomsbostäder.

Gav stöd till företagande
Men upprustningen handlade alltså om mer än den fysiska miljön.

Bostadsföretaget stöttade nyetableringar av företag. Ett tidigare nästan affärstomt centrum fylldes därmed med nya affärer, som innebar nya försörjningsmöjligheter, bättre service och fler kontaktpunkter.

Också andra företag än affärer har startats, enligt uppgift över 20 stycken. En arbetsförmedling letar fram jobb i andra delar av staden – man närmar sig snart 1.000 förmedlade jobb. 

En patrullerande trygghetsgrupp bidrar till att hålla lugnt i området, och den som känner sig orolig för att gå hem ensam på natten kan ringa dit och få eskort.

Och medan området innan omvandlingen började hade 40 procent tomma lägenheter rapporterar Gårdstensbolagets hemsida i dag att man för närvarande inte har någon enda lägenhet att förmedla – men det går bra att göra en intresseanmälan.

Vinst för samhället
De samhällsekonomiska vinsterna är tydliga. Fler människor klarar sin egen försörjning. Brottsfrekvensen har sjunkit, och det sparar pengar åt samhället. Och eftersom ombyggnaderna gjordes med energihushållning som mål, så har resursförbrukningen minskat. Det är också en vinst.

Allt är inte idyll i Gårdsten. Medelinkomsten i området har stigit, men ligger fortfarande under snittet för staden. Fler är i arbete, men arbetslösheten är högre än snittet. Och tidningarna kan fortfarande då och då rapportera om skottlossning, anlagda bränder och gängbråk.

Men det har blivit mycket bättre. Från samhällsekonomiska utgångspunkter kan man kalla projektet en lysande affär.

Kapital måste vårdas
Till det som inte går att intäktsberäkna hör det förstärkta sociala kapital, som skapats genom ombyggnadsprocessen. Rapporten håller fram det som en av de främsta vinsterna – men påpekar samtidigt att det är ett kapital som måste vårdas. Om det urholkas, försvinner också vinsterna av de byggnadstekniska insatserna.

Det är här man kan börja tänka.

Rent företagsekonomiskt, säger rapporten, var det inte försvarbart med stora återinvesteringar i Gårdsten. Från ren affärssynpunkt hade det varit bättre att låta förfallet fortsätta, och låta kommunen ta hand om de sociala effekterna.

Men om förfallet fortsatt, hade man då kunnat åstadkomma de här andra effekterna, med nya företagsetableringar, sjunkande brottsfrekvens och bättre sociala relationer?

Troligen inte. Förfallna och vanvårdade hus signalerar till dem som bor där att de inte är viktiga. De som har minsta chans att undkomma flyttar. Kvar blir uppgivenhet och växande sociala problem.

Tänkt bredare
De positiva resultaten har följt ur samspelet mellan byggnadsteknisk och social upprustning, De har varit varandras förutsättning. Enbart en renovering av bostäderna hade inte räckt – men det hade heller inte gått att vara utan den.

Och alltihop blev möjligt därför att bostadsföretaget INTE tänkte företagsekonomiskt och affärsmässigt, utan i bredare samhällsekonomiska termer.

Behöver det påpekas att det handlar om ett allmännyttigt bostadsföretag? Det var det som gjorde hela projektet möjligt – att vinsterna, och förlusterna, ytterst ändå berörde samma kassa, nämligen kommunens.

Starka ägare
Rapporten påpekar att projektet drivits av en stark fastighetsägare, med tydliga ägardirektiv och en personal med de nödvändiga kvalifikationerna för uppgiften. ”I en situation med flera fastighetsägare hade det sannolikt varit svårt att nå ett lika bra resultat på samma tid.”

Jaha. Något deprimerande läsning för oss stockholmare. Här finns det också socialt och tekniskt slitna områden, som behöver rustas upp.

Men här ska områdena säljas ut till olika privata företag, som alldeles säkert kommer att tänka ”affärsmässigt”. Och som inte är beredda att ta några hundramiljonersförluster för att minska kommunens socialutgifter.

Man kan inte lösa samhällsproblem med hjälp av företag som främst har att se till sina aktieägares nytta. Det är också en lärdom av Gårdstensprojektet.
 
Anne-Marie Lindgren
Fristående kommentator
Skriv ett e-postbrev till politiska redaktören